L’annulation des loyers des TPE : communiquer n’est pas légiferer 

23 Avril 2020 – 6 minutes de lecture

Ganaëlle Soussens – Avocate en Droit Immobilier

annulation des loyers des TPE

Dès l’annonce du confinement, le Président de la République a annoncé des mesures destinées à accompagner les entreprises les plus touchées par la crise : création d’un fonds de solidarité, report d’échéances, suspension des loyers.

De la suspension des loyers …

Une ordonnance du 25 mars 2020 (n°2020-316) est venue préciser les conditions de la suspension des loyers :

  • Elle s’applique aux baux professionnels ou commerciaux, mais pas aux baux d’habitation,
  • Seules les entreprises remplissant certains critères peuvent en bénéficier :
    • Avoir moins de 10 salariés,
    • Un chiffre d’affaire annuel inférieur à 1 million d’euros,
    • Un bénéfice annuel inférieur à 60.000 €,
    • Et une partie de C.A. mensuel de 50% ou faire l’objet d’une fermeture administrative, comme les cafés et restaurants.

Les entreprises réunissant ces critères – les mêmes que pour bénéficier du fonds de solidarité de 1.500 € – peuvent donc ne pas régler leurs loyers dus entre le 12 mars et le 24 juillet 2020.

Les propriétaires bailleurs devront subir cette situation sans pouvoir exiger de pénalités de retard, activer les cautions, faire jouer une clause résolutoire.

Mais très vite les professionnels du secteur ont compris la limite de la mesure ; les loyers « suspendus » ne sont pas annulés, mais simplement reportés « sans frais » pour le locataire.

Autrement dit, après le confinement, l’entreprise devra payer les loyers courants : août, septembre, octobre, etc. mais aussi les loyers qui n’auront pas été payés pendant la période du confinement.

Les fédérations représentant plusieurs catégories de commerces se sont inquiétées de cette situation et ont appelé à une annulation des loyers.

… à l’annulation des loyers des TPE ?

Leur message a été entendu jusqu’à Bercy puisque le Ministre de l’Economie et des Finances, Bruno Le Maire, a demandé aux fédérations de bailleurs « d’accorder aux TPE une annulation de 3 mois de loyers ».

Il s’agit d’une « demande », d’un souhait exprimé par le Ministre de l’Economie et des Finances mais aucunement d’une mesure contraignante.

Obliger tous les bailleurs à renoncer à ¼ de leurs revenus fonciers annuels est difficile à concevoir.

En premier lieu, parce qu’il existe plusieurs catégories de bailleurs plus ou moins capables de supporter une telle perte financière.

Une société foncière, propriétaires de murs de centres commerciaux, sera certes affectée par la perte d’un trimestre de loyers de ses « petits » locataires, mais différemment d’un particulier, d’un retraité, d’une SCI familiale qui a investi dans des « murs » et serait brutalement privé d’une part substantielle de ses ressources.

Il faut également considérer que les propriétaires bailleurs ont souvent souscrit des prêts pour acheter les murs qu’ils louent et que les loyers servent à honorer les échéances de cet emprunt… Va-t-on-leur faire courir le risque de ne plus être en mesure de rembourser ?

Rappelons que 2 échéances de prêt immobilier peuvent entraîner la déchéance du terme, c’est-à-dire l’obligation de rembourser le capital restant dû. Nombre de propriétaires seraient alors contraints de vendre pour échapper à la saisie de leurs biens…

Une annulation de 3 mois de loyers auraient donc des conséquences en cascade sur l’économie difficiles à maîtriser, c’est sans doute la raison pour laquelle le « souhait » du Ministre de l’Economie et des Finances de voir les bailleurs annuler 3 mois de loyers des TPE ne s’est pas transformé en texte de loi qui s’imposerait à tous.

Pas de loi mais un code de bonne conduite

A défaut de texte qui imposerait aux bailleurs de renoncer aux loyers, le Ministre a annoncé la nomination prochaine d’un médiateur qui aura pour mission – aux côtés des représentants des locataires et des bailleurs – de participer à la rédaction d’un code de bonne conduite.

Ce code de bonne conduite ne s’imposera à personne – juridiquement en tous cas. Il sera simplement un guide des bonnes pratiques entre propriétaires bailleurs et locataires commerciaux.

On est loin de l’effet d’annonce d’une annulation de 3 mois de loyers pour les TPE… 

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Ganaëlle Soussens

Avocate en Droit Immobilier

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