Jacques Antoine

Avocat en Droit Fiscal

Jacques Antoine

Avocat en Droit Fiscal

Investissement locatif avec la loi Pinel: une incitation fiscale à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf

Les enjeux : face à une pénurie récurrente d’offre locative de logements décents, les pouvoirs publics ont instauré, depuis 1993, divers mécanismes d’incitation à l’investissement dans l’immobilier locatif neuf (voire ancien, sous certaines conditions).

    Le principe de la loi Pinel

    La loi Pinel permet aux contribuables résidents fiscaux de France, qui investissent dans un logement neuf en vue de sa location à des ménages modestes et dans certaines zones géographiques (dites « zones tendues ») de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.
    Premièrement, le montant de la défiscalisation est calculé à partir du prix de revient de l’immeuble loué.
    Le pourcentage de l’avantage fiscal diffère selon la durée de la location et du lieu de situation de l’immeuble concerné (majoration des taux pour les investissements immobiliers ultramarins).
    Deuxièmement, la loi Pinel s’applique aux investissements locatifs réalisés jusqu’à la date du 31 décembre 2021.
    Enfin, le bénéfice de la réduction d’impôt est susceptible d’être obtenu par un l’investissement locatif fait « en direct » par le contribuable et la loi Pinel peut également s’appliquer sur un investissement dans la souscription de parts de société civile immobilière ou de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).

     

    INVESTISSEMENT DIRECT

    Où réaliser l’investissement immobilier locatif en loi Pinel ?

    La liste des communes situées dans les zones géographiques dites « tendues » a été fixée par un arrêté du 1er août 2014, modifié à plusieurs reprises et en dernier lieu par l’arrêté du 4 juillet 2019.

    Quels investissements immobiliers ?

    • L’achat d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement
    • Construction d’une maison
    • Rénovation d’un logement ancien si les travaux représentent au moins 25% du coût total de l’opération
    • Logement faisant l’objet de travaux de réhabilitation (cas de l’acquisition d’un logement indécent)
    • Local (commercial, par exemple) transformé en local d’habitation

    Par ailleurs, quels sont les délais impératifs à respecter pour bénéficier de l’investissement locatif loi Pinel?

    En premier lieu, l’immeuble faisant l’objet de l’investissement locatif doit être achevé dans les 30 mois de la signature de l’acte authentique pour les immeubles acquis neufs.
    En dernier lieu, l’immeuble doit être loué dans les douze mois de son achèvement ou de son acquisition si celle-ci est postérieure.

     

    Quelles caractéristiques techniques doit respecter le logement ?

    • Logement neuf : il doit respecter la norme RT2012
    • Bâtiment existant, rénové ou réhabilité : il doit obtenir le label Haute Performance Energétique, HPE rénovation ou du label Bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009

    Enfin, quelle est la durée de l’engagement de location, qui peut occuper le logement et à quelles conditions financières ?

    La location à un ascendant ou un descendant (non rattaché fiscalement au foyer fiscal du bailleur), est autorisée sous réserve du respect des conditions suivantes tenant :

    • à la signature d’un engagement de location pendant une durée minimale de six ans de l’immeuble à l’usage d’habitation principale des locataires,
    • aux ressources du locataire: ses revenus ne doivent pas excéder un certain plafond
    • au montant du loyer perçu : le loyer appliqué doit respecter un plafond de loyer qui varie en fonction des zones tendues.

    Ainsi, la durée de l’engagement de location est d’au moins six ans et peut être porté à neuf et douze ans.

    Attention : les revenus du locataire à retenir pour le bénéfice de la loi Pinel sont :

    •  le revenu fiscal de référence du locataire, porté sur l’avis d’imposition et non du revenu net imposable !
    •  le revenu de l’année N-2 connu au moment de la signature du bail qui sert de référence pour toute la durée du bail

    Plafond de revenus pour 2019 (extraits du tableau)

    Zones
    A bisReste de la zone AB1
    Personne seule38 236 €38 236 €31 165 €
    Couple57 146 €57 146 €41 618 €
    Personne seule ou couple ayant une personne à charge74 912 €68 693 €50 049 €
    Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge89 439 €82 282 €60 420 €
    Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge106 415 €97 407 €71 078 €

    Plafond de loyer pour 2019

    Ce loyer est calculé sur la base d’un prix au mètre carré construit, les annexes au logement étant retenu pour la moitié de leur surface, mais dans la limite de 8 m2 (voir exemple ci-dessous)
    En France métropolitaine, les plafonds mensuels de loyer par mètre carré, charges non comprises, sont fixés, pour les baux conclus ou renouvelés en 2019, à :

    Zones
    A bisReste de la zone AB1
    17,17 €12,75 €10,28 €

    En outre, le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas être supérieur pendant toute la période de location, à un plafond fixé par décret en fonction de la localisation du logement. Ces plafonds sont codifiés à l’article 2 terdecies D de l’annexe III au CGI, lequel article prévoit l’application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7+19/S dans laquelle S est la surface du logement.

    Soit par exemple un appartement situé à Strasbourg d’une surface de 55 m² et un balcon de 6 m², le montant maximum du loyer ne pourra excéder :

    • calcul de la surface utile = 55 m² + (0,5 x 6 m²) = 58 m²
    • Calcul du coefficient multiplicateur = (19 / 58) + 0.7 = 1.027
    • Détermination du plafond mensuel de loyer par mètre carré:
      Strasbourg est situé en zone B1 => le barème applicable est de 10,28€ / m²
    • Calcul du plafond de loyer = 58 m² x 1.027 x 10,28€ / m² = 612,34 €

    Connaître la zone de la commune dans laquelle l’investissement est envisagé ?

    https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonage-abc

    En résumé, quel est le montant exact de l’avantage fiscal ?

    La réduction d’impôt est calculée en tenant compte :

    • du coût d’acquisition dans la limite d’un plafond de 300 000 €
    •  d’un plafond de prix au mètre carré de 5 500€ par m2 de surface habitable
    •  mais aussi du plafonnement éventuel des « niches fiscales » résultant d’autres opérations
      (Pour l’année 2019 le total des avantages fiscaux ne peut excéder 10 000€).

    Comment ça marche?

    Soit un investissement dans un appartement dans une commune en zone A pour 150 000€.

    Alors le montant total de la réduction d’impôt, si l’engagement de location de six ans est pris, sera de 12%, soit 18 000€. Cette réduction sera répartie sur les six années (soit 3 000€ par an). En cas d’impossibilité d’imputer la réduction d’impôt sur le revenu sur l’impôt au titre d’une année, l’excédent sera reportable sur l’impôt sur le revenu des années ultérieures.

    De même, l’engagement de location peut être prolongé de 3 ans supplémentaires, le montant de la réduction sera de 6% du prix de revient étalée sur 3 ans, soit 2% par an.
    Dans l’exemple, le montant de la réduction d’impôt annuelle sera de 3 000€.

    De plus, une deuxième prolongation de l’engagement de location de 3 ans peut être décidée par le bailleur. Le taux de la réduction d’impôt est de 3% sur la période, soit 1% par an (dans l’exemple : 1 500€/an).

    Attention aux cas de remise en cause de la réduction d’impôt

    • Non-respect de l’engagement de location (par exemple, non mise en location ou mise en location 12 mois après la livraison ou l’achèvement de l’immeuble, vacance supérieure à 12 mois)
    • non-respect des conditions de mise en location (dépassement du loyer plafond pendant la période d’engagement de location, dépassement des revenus d’un nouveau locataire, par exemple)

    II-INVESTISSEMENT EN LOI PINEL PAR SOUSCRIPTION AU CAPITAL D’UNE SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE

    L’investissement locatif peut être réalisé au travers de la souscription de parts de société civile immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés. C’est la société qui souscrit l’engagement de location suivant les conditions visées ci-dessus.

    Dans cette situation, chaque associé peut bénéficier de cet avantage fiscal s’il s’engage à conserver les titres jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location pris par la société.
    L’engagement de conservation porte sur la totalité des titres de la société détenus par le contribuable.

    La période d’engagement de conservation des parts expire au terme de celle couverte par l’engagement de location afférent au logement acquis au moyen de la souscription et ayant ouvert droit à la réduction d’impôt.

    III-INVESTISSEMENT PAR SOUSCRIPTION DE TITRES DE SCPI

    La souscription de part de SCPI permet également de bénéficier de la loi Pinel, à condition que 95 % de cette souscription soit investie dans des logements éligibles à la loi Pinel et loués dans les conditions qu’elle prévoit. Dans ce cas, la réduction d’impôt est égale à 12, 18 ou 21 % de 100 % du montant de la souscription, retenue dans la limite de 300 000€, étalée sur neuf ans.

    Il est possible, au cours d’une même année, à la fois de souscrire des parts de SCPI et d’acquérir jusqu’à 2 logements par an ouvrant droit à la réduction d’impôt. Dans ce cas, la base de calcul de la réduction d’impôt (parts de SCPI et logements acquis directement) est plafonnée à 300 000 euros par an.

    Pour toutes ces raisons, l’investissement locatif au moyen de la loi Pinel, qui est un mécanisme fiscal incitatif,i doit faire l’objet d’une étude de faisabilité complète pour sa mise en place ainsi que d’un suivi régulier pour éviter toute déconvenue.

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