Quelles sont les limites du droit de propriété ?

par | 15 Sep 2021 | Droit Immobilier

Les limites du droit de propriété sont liées à ses différents caractères et attributs. C’est un droit absolu, exclusif et perpétuel qui possède trois attributs à savoir l’abusus, l’usus et le fructus.

En d’autres termes, il concède la liberté de disposer (abusus), de se servir (usus) et de jouir des fruits du bien (fructus).

Cependant, le Code civil définit des restrictions concernant ses différents caractères et composantes. Voici ce qu’il faut retenir des limites du droit de propriété.

Les limites du droit de propriété liées à son caractère absolu

Le caractère absolu consiste pour le titulaire à pouvoir entreprendre toute action réalisable sur le bien. Il peut être limité de différentes manières.

Les limites légales

Les limites du droit de propriété peuvent être des contraintes légales. On distingue dans ce cas :

  • L’expropriation pour cause d’utilité publique. L’Etat peut exiger, dans l’intérêt général, que soient mises à sa disposition des propriétés immobilières de particuliers en contrepartie d’une indemnité ;
  • La démolition forcée de bâtiments qui menacent ruine ;
  • Les réquisitions de biens par l’autorité administrative ;
  • L’interdiction d’ériger des immeubles au-delà d’une certaine hauteur dans certaines zones ;
  • Les dispositions environnementales interdisant l’exploitation de certaines cultures ;
  • Les mesures protectrices adoptées dans l’intérêt des locataires telles que la réglementation des loyers, le droit de préemption dans le cas d’une cession du bien loué, le droit de renouvellement du bail, etc.

Les limites jurisprudentielles

Les limites du droit de propriété sont de deux sortes dans ce cas.

  • L’abus du droit de propriété. Le propriétaire ne peut commettre un acte dont le but est de nuire à son voisin. Il est frappé le cas échéant d’une sanction consistant à faire cesser l’abus et à procéder à une réparation pécuniaire ;
  • Les troubles anormaux du voisinage. Selon cette théorie, un propriétaire peut être condamné à réparer les dommages anormaux causés à un voisin, et ce, même en l’absence de faute.

La clause d’inaliénabilité

La clause d’inaliénabilité est une limite conventionnelle du droit de propriété. En effet, elle peut être imposée à un héritier par voie testamentaire ou à un bénéficiaire dans le cadre d’une donation.

Elle prive temporairement le légataire ou le donataire de l’abusus ou du droit de disposer du bien. Dans ce cas, il ne peut que s’en servir et en jouir sans avoir l’autorisation de l’aliéner.

La clause d’inaliénabilité n’est valable qu’à deux conditions :

  • Elle doit être temporaire ;
  • Elle doit être fondée sur un intérêt légitime et sérieux.

Les limites liées au caractère exclusif du droit de propriété

Le caractère exclusif fait du propriétaire l’unique détenteur d’un bien. Il existe cependant des limites que constituent principalement les régimes de la propriété collective. Il s’agit de :

  • L’indivision : Dans ce cas, plusieurs personnes appelées co-indivisaires exercent sur un même bien tous les attributs du droit de propriété (usus, fructus et abusus) ;
  • La copropriété : Chaque copropriétaire possède distinctement un droit exclusif sur une partie d’un bien ;
  • Le démembrement : Le démembrement distingue un usufruitier qui possède les droits d’utiliser et de jouir d’un bien sans en disposer. Le nu-propriétaire quant à lui, titulaire de l’abusus, a le droit de vendre un bien qu’il n’est cependant pas autorisé à exploiter. Par ailleurs, les servitudes foncières peuvent obliger un propriétaire à permettre l’usage d’une partie de ses biens à un voisin ;
  • La mitoyenneté : Elle accorde à deux voisins des droits égaux sur le mur ou la clôture qui les sépare.

Il faut enfin noter que la jurisprudence autorise l’exploitation de l’image d’un bien par un tiers tant qu’elle ne cause au propriétaire aucun trouble anormal.

Les limites liées au caractère perpétuel du droit de propriété

Le droit de propriété a un caractère illimité dans le temps. La principale limite dans ce cas est la prescription acquisitive. En effet, une personne ayant exercé les prérogatives à la place d’un propriétaire défaillant peut réclamer l’acquisition du bien.

En résumé, malgré ses caractères absolu, exclusif et perpétuel, il existe plusieurs limites du droit de propriété liées entre autres à la réglementation, à des clauses contractuelles et à l’existence des régimes de propriété collective.

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