Viager : Quels sont ses avantages et inconvénients ?

par | 8 Oct 2021 | Droit Immobilier

En immobilier, le viager est une pratique couramment utilisée dans les procédures de vente. Particulièrement adapté à certaines situations et aspirations des parties prenantes, il est néanmoins conditionné par des facteurs qui en font une opération délicate.

Il est important de bien connaitre les règles juridiques qui le régissent, afin de limiter les risques de litige et d’en bénéficier au maximum. Apprenez ici comment fonctionne le viager, ses avantages et ses inconvénients, ainsi que les précautions à prendre avant de signer le contrat.

 

Qu’est-ce que le viager ?

Le viager est une formule légale de vente immobilière qui consiste en la cession d’une propriété contre un paiement échelonné sur la durée de vie restante du vendeur.

Ce dernier se voit donc reverser de manière régulière une somme fixée au préalable, jusqu’à ce qu’il soit formellement et officiellement déclaré mort par une expertise médico-légale. Cet argent est appelé rente viagère.

L’opération viagère peut se présenter sous diverses formes et se module en fonction des intérêts des parties. Il y a la formule « libre », celle « occupée », ainsi qu’un certain nombre de paramètres comme la clause résolutoire. La vente s’effectue avec l’aval d’un notaire.

 

Comment fonctionne un contrat de vente viagère ?

La procédure de vente viagère inclut 3 entités juridiques que sont :

  • Le vendeur aussi appelé crédirentier ;
  • L’acheteur aussi appelé débirentier ;
  • Le notaire qui pilote et valide l’opération.

Elle débute par l’estimation de la valeur du bien immobilier et tacitement de l’espérance de vie du crédirentier.

Cela permet de fixer un acompte appelé bouquet et qui avoisine généralement les 30% de cette valeur, ainsi que le montant de la rente. Cette dernière sera ensuite payée sur une base mensuelle, trimestrielle ou annuelle.

En cas de conflit ultérieur, le Tribunal de commerce est la première juridiction compétente pour mener une procédure de justice. La loi définit néanmoins assez clairement les modalités de ce type de cession, ce qui en simplifie à priori la compréhension.

Cas du viager libre

C’est la forme la plus simple, mais aussi la plus rare de vente viagère. La signature du contrat consacre l’acheteur propriétaire et unique usager ayant droit sur la propriété. Il peut dès lors l’occuper personnellement, la mettre en location ou l’exploiter autrement.

Cas du viager occupé

Ici, l’acquéreur devient également propriétaire du bien immobilier, mais le vendeur en conserve un droit d’usage. Concrètement, cela veut dire qu’il peut continuer d’y habiter jusqu’à sa mort, tout en percevant la rente viagère.

Le crédirentier peut aussi jouir d’un droit d’usufruit si spécifié dans le contrat. Cela lui donne le droit de continuer à louer son bien et à percevoir un loyer.

 

Les avantages et les inconvénients

Il y a des avantages et inconvénients liés au viager.

Pour le vendeur

Le viager se prête particulièrement aux plans de propriétaires qui ne peuvent ou ne souhaitent pas léguer leur bien ou le louer, mais qui voudraient quand même en tirer des revenus. Beaucoup y ont recours pour contourner la souvent délicate question de la répartition de leur patrimoine légué.

Le bouquet est généralement offert aux héritiers, tandis que la rente leur sert de source de revenus stable durant leurs vieux jours.

Pour l’acquéreur

Une formule viagère permet globalement à toute personne intéressée de se faciliter l’acquisition d’un bien qu’elle n’aurait pas pu s’offrir en l’achetant de manière plus classique.

De plus, la plupart des frais d’entretien nécessaires ne sont pas à sa charge tant que le contrat est actif. Par contre, elle doit faire très attention à ses calculs. Si le vendeur vit au-delà des estimations effectuées, il y a un risque de perte financière plus ou moins conséquent.

Il est conseillé de se faire assister par un expert des questions viagères pour maximiser ses chances de réaliser un bon investissement.

 

Clauses et spécificités importantes

L’opération viagère spécule comme nous l’avons dit sur la durée de vie restante du crédirentier. Il y a toutefois une règle éthique fixée par la loi : aucun élément ne doit permettre à l’acheteur d’anticiper avec précision la mort du vendeur.

Par exemple, s’il est atteint d’une maladie grave risquant d’avoir une issue fatale à court ou moyen terme, une vente viagère ne peut pas avoir lieu.

De même, si le vendeur décède dans la période des 20 jours suivant la signature du contrat, ce dernier est déclaré caduc, la mort étant considérée prévisible. Aussi, il faut que les deux parties prenantes soient des personnes en capacité juridique.

Concernant l’aspect économique, le montant de la rente doit être indexé à un indice référentiel (généralement l’indice INSEE en France). Cela permet de l’augmenter ou de l’abaisser selon les fluctuations importantes du marché immobilier, dans le cadre d’une procédure juridique.

Dans le cas d’un contrat incluant plusieurs vendeurs, la rente peut être réductible ou réversible. Cela signifie qu’en cas de décès de l’un d’entre eux, sa part de l’argent peut respectivement ne plus être versée ou plutôt reversée au ou aux survivant(s).

Enfin, si c’est un viager occupé qui est signé, les frais courants sont pris en charge par le crédirentier tandis que le débirentier s’occupe des grosses réparations.

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