Association syndicale libre, copropriété : comment les différencier ?

par | 5 Déc 2019 | Droit Immobilier

L’association syndicale libre et la copropriété sont deux « outils » juridiques qui permettent de gérer collectivement des biens immobiliers qui appartiennent à plusieurs propriétaires.

L’association syndicale libre (ASL) et la copropriété constituent donc des organisations chargées d’administrer, d’entretenir des espaces et des équipements communs.

Schématiquement, la copropriété s’applique aux immeubles bâtis dont la propriété est partagée entre plusieurs propriétaires tandis que l’ASL s’applique plutôt aux terrains, aux lotissements en particulier.

La copropriété serait donc « verticale » tandis que l’association syndical libre serait davantage « horizontale ».

Mais les choses ne sont – hélas – pas aussi simples.

Il existe en effet des copropriétés horizontales, qui regroupent, par exemple, des maisons mitoyennes.

Une copropriété peut également fédérer des copropriétés dites « secondaires ». C’est le cas dans les grands ensembles où chaque bâtiment constitue un syndicat de copropriétaires secondaire et où tous les syndicats de copropriétaires secondaires sont rattachés à une copropriété principale.

Quant à l’ASL et à l’AFUL(association foncière urbaine libre), elles peuvent englober des copropriétés en leur sein.

Ce sera par exemple le cas d’un ensemble immobilier composé d’un immeuble en copropriété et de maisons individuelles.

Dans ce dernier cas, comme dans celui des copropriétés horizontales, les propriétaires peuvent choisir entre AFUL, ASL et copropriété.

Le choix entre les différents statuts permettra au promoteur du projet de lui conférer le (ou les) statut(s) qu’il estime le(s) plus adapté(s) à la gestion future de l’ensemble.

Car, en effet, ASL et copropriété ne se créent pas de la même manière, ne fonctionnent pas de manière identique et ne disparaissent pas dans les mêmes circonstances.

Le statut de l’ASL vs la copropriété

A la différence de la copropriété, l’ASL n’est pas régie par un règlement de copropriété, mais par des statuts.

Et les statuts d’une association syndicale libre se caractérisent par la grande liberté dont disposent les membres de l’ASL pour déterminer les règles de fonctionnement : règles de majorité, répartition des charges communes entre les membres, etc.

Le code de l’urbanisme, qui régit les ASL et les AFUL, est en effet beaucoup plus souple que la loi de 1965 qui a instauré le statut – rigide, complexe et régulièrement amendé – de la copropriété.

Autre différence, alors que les copropriétés doivent désormais s’immatriculer au registre des copropriétés, les ASL doivent, de leur côté, déposer leurs statuts en Préfecture, comme toute association, pour déclarer leur existence.

Cette formalité accomplie, l’association syndicale libre pourra, tout comme le syndicat des copropriétaires, agir en justice contre un coloti qui ne verserait pas sa contribution, par exemple, ou contre le lotisseur qui aurait failli à ses obligations.

Association syndicale libre et copropriété : un fonctionnement assez proche

Comme l’ASL et la copropriété ont un même objet : gérer des espaces et/ou équipements communs, leurs fonctionnements sont assez similaires.

En particulier, les copropriétaires ou les colotis sont appelés à prendre les décisions en commun lors d’assemblées générales.

Notons toutefois que le formalisme contraignant autour de l’assemblée générale de copropriété ne s’applique pas à l’ASL : délai de convocation, délai de contestation, etc.

Tout comme la copropriété, l’association syndicale libre a besoin de fonds pour financer l’entretien des espaces communs (les espaces verts, la voirie).

Ses membres vont donc lui verser des contributions, l’équivalent des charges de copropriété.

Et, dans les 2 cas, le propriétaire qui ne verserait pas ce qu’il doit risque de voir son appartement ou sa maison saisie puisque l’ASL bénéficie de l’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires.

Autrement dit, l’ASL, tout comme la copropriété, dispose d’un levier puissant pour recouvrer les sommes qui lui sont dues par ses membres.

Association syndicale libre et copropriété : comment en sortir ?

Une ASL peut être dissoute par ses membres lorsque son objet a disparu.

Si l’ASL avait été créée pour chapeauter des travaux de rénovation de bâtiments, dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation par exemple, elle pour être dissoute après la fin des travaux.

L’ASL constituée pour administrer les voiries d’un lotissement sera également dissoute si ces voiries sont cédées à la commune.

La situation est différente pour une copropriété.

La copropriété disparait si tous les lots se retrouvent entre les mains d’un seul et même copropriétaire.

La scission d’une copropriété est également possible dans l’hypothèse où un immeuble inclus dans une copropriété en serait « détachable ».

C’es le cas, par exemple, lorsqu’une copropriété est composée d’un bâtiment à suage collectif et d’une maison individuelle. Le propriétaire de cette maison peut proposer à l’assemblée générale de voter sa sortie de la copropriété.

Ensuite de cette séparation, le propriétaire de la maison « détachée » et la copropriété désormais composée du seul bâtiment demeuré dans la copropriété pourront créer entre eux une AFUL ou une association syndicale libre pour entretenir ensemble, par exemple, des espaces verts qui leur seraient communs.

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