Coronavirus et avant ordonnances du 25/03/20 : Suspension des loyers commerciaux

par | 26 Mar 2020 | Droit Immobilier

Un article plus récent et à jour des dernières conditions de la suspensions des loyers commerciaux est disponible :

👉Nouvel article à jour sur la suspension des loyers commerciaux pendant la crise du Coronavirus

[MAJ : L’ordonnance du 25 mars 2020 est venue préciser les conditions de la suspension des loyers commerciaux, prévoyant notamment l’impossibilité d’appliquer des pénalités de retards sur les deux mois consécutifs à l’urgence sanitaire ou encore d’exécuter une clause résolutoire afin de rompre le contrat]

La loi adoptée le 22 mars 2020 pour faire face à l’épidémie de covid-19 autorise le Gouvernement à prendre par ordonnances, dans un délai de trois mois, toute mesure « afin de faire face aux conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l’épidémie de covid‑19 et aux conséquences des mesures prises pour limiter cette propagation, et notamment afin de prévenir et limiter la cessation d’activité des personnes physiques et morales exerçant une activité économique et des associations ainsi que ses incidences sur l’emploi ».

Dans l’attente, les textes habituels du Code Civil sont applicables.

La suspension pour force majeure (art.1218 code Civ)

La jurisprudence a posé le principe que la force majeure requiert un événement imprévisible, irrésistible et extérieur.

Incontestablement le preneur est extérieur à l’épidémie et ne pouvait pas la prévoir.

L’irrésistibilité s’entend de l’impossibilité absolue d’exécuter son obligation, une exécution plus difficile n’est pas suffisante.

Si, par des mesures appropriées, le preneur pouvait en éviter les conséquences néfastes, il ne peut pas invoquer la force majeure.

Dans l’hypothèse où le local commercial ne peut plus ouvrir par suite d’interdiction, le bailleur ne peut plus satisfaire à son obligation de délivrance ; l’exécution du bail sera donc suspendu et le loyer également durant la période de suspension (pour l’instant jusqu’au 15 avril 2020).

En revanche si le local n’est pas fermé mais que le preneur ne peut plus payer son loyer en raison d’une chute de son activité, les juridictions sont réticentes à admettre la force majeure car l’exécution est simplement plus difficile.

Enfin, il conviendra d’étudier précisément les clauses du bail commercial car le contrat peut toujours écarter les effets d’une force majeure en application du principe général de liberté contractuelle.

La théorie de l’exception d’inexécution (articles 1219/ 1220 code Civ)

 
Elle permet à une partie de suspendre l’exécution de son obligation dès lors l’autre partie n’exécute pas ou n’exécutera manifestement pas à l’échéance son obligation et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves.

Il pourrait en être ainsi de la fermeture du local empêchant le bailleur de satisfaire à son obligation de délivrance conforme, le preneur pourrait alors suspendre le paiement de ses loyers après l’avoir notifié au bailleur, dans le respect des stipulations du bail, sous réserve de l’impossibilité d’adresser des LRAR

La renégociation pour imprévision (article 1195 code Civ)

 Les parties peuvent renégocier leur contrat lorsqu’un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie.

Cela pourrait s’appliquer pour le COVID-19 aux baux conclus ou renouvelés après le 1er octobre 2016 soit amiablement soit par saisine du juge mais ne maintenant alors le paiement intégral jusqu’à la décision.

Cet article ne doit s’appliquer que si la force majeure ou l’exception d’inexécution ne sont pas applicables.

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