La Charte de bonnes pratiques entre commerçants et bailleurs du 3 juin 2020

Que contient la Charte de bonnes pratiques entre commerçants et bailleurs, sortie le 3 juin 2020, pour faire face à la crise du coronavirus ?

Une Charte suite à l’épidémie de Coronavirus :

En effet, une Charte a été conclue (dénommée Charte des bonnes pratiques entre commerçants et bailleurs pour faire face à la crise du COVID 19) entre divers représentants de bailleurs et de locataires à la suite d’une mission sur les loyers commerciaux menée par une médiatrice  désignée par le ministère de l’économie.

Cette Charte se pose comme un guide, n’ayant pas de valeur contraignante, mais devant inciter les protagonistes à se mettre autour de la table en définissant un cadre de négociation. L’idée sous-jacente est d’éviter les conflits, et permettre aux acteurs du commerce de trouver un terrain d’entente avec leurs bailleurs.

La Charte pourra être librement invoquée par tout bailleur et tout locataire commerçant, qu’ils soient adhérents ou non de l’une des fédérations signataires.

En revanche, elle ne s’applique pas aux commerces qui étaient, avant le 15 mars 2020, en défaut de paiement de leurs loyers ou charges.

Quels sont les principes posés par cette Charte ?  

D’une manière générale, la Charte vise à ce que l’effort de trésorerie supporté par les bailleurs (report ou franchise) soit d’un total de trois mois de loyer, concernant le 2ème trimestre 2020.

Elle préconise l’organisation de rendez-vous entre locataires et bailleurs entre le 1er juin et le 1er octobre 2020, avec pour objectif un accord amiable avant le 1er octobre 2020.

Dans ce cadre, le preneur doit fournir au bailleur les éléments financiers (chiffre d’affaires, compte de résultats, situation de trésorerie) et tout autre élément de nature à analyser avec pertinence la situation du preneur: nature de son activité, capacité éventuelle de rattrapage du locataire, vulnérabilité, fragilité.

D’un autre côté, la situation du bailleur et de ses actionnaires doit aussi être prise en considération: surface financière de celui-ci et de ses actionnaires.

Les dispositions du bail à prendre en compte :

 Par ailleurs, les dispositions du bail sont à prendre en compte: le bailleur a-t-il pris en charge des travaux par le passé, quand le bail arrive-t-il à sa prochaine échéance, le loyer est-il proportionnel et/ou fixe…? Au regard de ces éléments, la Charte invite les parties à trouver un accord visant à :

•  L’obtention d’une franchise de loyer sans contrepartie pour les locataires les plus fragiles, que l’on définit comme étant ceux n’ayant d’autre possibilité de financement;
• L’obtention d’une franchise de loyer conditionnée à un allongement de la durée du bail, ou à d’autres contreparties pour les locataires « moins fragiles mais en difficultés réelles ».

Elle prévoit ensuite un montant maximum pour les franchises de loyers accordées par les bailleurs devant représenter jusqu’à 50% de la masse des loyers dus à ceux-ci pour le 2e trimestre 2020. Elle invite également les locataires à régler les charges locatives et taxes en totalité aux échéances contractuelles, et à régler en temps et en heure les loyers des 3ème  et 4ème   trimestres non reportés. Enfin, elle prévoit que pour les établissements qui ont été tenus de fermer par décision administrative, en cas de désaccord persistant, le locataire pourra demander au bailleur une rupture anticipée du bail sans pénalité. Pour ceux qui ont choisi de ne pas recevoir de public alors que qu’ils étaient autorisés, la Charte prévoit qu’ils pourront négocier des reports de loyer s’ils en ont besoin, voire des franchises de gré à gré pour des cas particuliers.

Les dispositions du bail à prendre en compte :

Par ailleurs, les dispositions du bail sont à prendre en compte: le bailleur a-t-il pris en charge des travaux par le passé, quand le bail arrive-t-il à sa prochaine échéance, le loyer est-il proportionnel et/ou fixe…? Au regard de ces éléments, la Charte invite les parties à trouver un accord visant à :

•  L’obtention d’une franchise de loyer sans contrepartie pour les locataires les plus fragiles, que l’on définit comme étant ceux n’ayant d’autre possibilité de financement;
• L’obtention d’une franchise de loyer conditionnée à un allongement de la durée du bail, ou à d’autres contreparties pour les locataires « moins fragiles mais en difficultés réelles ».

Elle prévoit ensuite un montant maximum pour les franchises de loyers accordées par les bailleurs devant représenter jusqu’à 50% de la masse des loyers dus à ceux-ci pour le 2e trimestre 2020. Elle invite également les locataires à régler les charges locatives et taxes en totalité aux échéances contractuelles, et à régler en temps et en heure les loyers des 3ème et 4ème   trimestres non reportés. 

Enfin, elle prévoit que pour les établissements qui ont été tenus de fermer par décision administrative, en cas de désaccord persistant, le locataire pourra demander au bailleur une rupture anticipée du bail sans pénalité. Pour ceux qui ont choisi de ne pas recevoir de public alors que qu’ils étaient autorisés, la Charte prévoit qu’ils pourront négocier des reports de loyer s’ils en ont besoin, voire des franchises de gré à gré pour des cas particuliers.