Mettre son logement sur Airbnb : conseils et réglementations

Avec l’approche des Jeux Olympiques de Paris, la France connaît actuellement une prévision de forte augmentation des prix du logement, notamment des locations de courtes durées.

Les villes accueillant des épreuves sportives durant l’été 2024 (Paris, Marseille, Nantes, Bordeaux, Lille, Lyon etc.) connaissent déjà un fort taux de réservation des meublés de tourisme pour cette période. Certains observateurs estiment que la nuitée se négocie déjà aux alentours de 500 euros pour un studio. 

Vous souhaitez profiter de cette manne financière mais vous ignorez par où commencer. Nous avons rassemblé conseils et informations légales pour que vos débuts sur la célèbre plateforme, Airbnb, se passent au mieux.

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Locataire ou propriétaire, puis-je louer mon logement sur Airbnb ?

Différence entre les types de location sur Airbnb 

·       Le meublé de tourisme : vous souhaitez louer l’entièreté du logement. Vous ne serez pas présent dans le logement lors de la location.

·       La chambre d’hôte : vous ne souhaitez louer qu’une chambre au sein de votre logement.

La distinction entre ces deux catégories est primordiale car elle n’emportera pas l’application des mêmes règles de droit.

La suite des informations s’applique si vous louez tout votre logement sur Airbnb, ce qui signifie que votre logement entre, lors de ces périodes de location, dans la catégorie des meublés de tourisme. La location partielle de votre logement (location d’une chambre) ne nécessite pas d’enregistrement préalable et ne connaît pas de temps maximum de sous-location.

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Je suis propriétaire du bien

En tant que propriétaire du bien, vous pouvez disposer du logement comme vous l’entendez dans la limite de la loi. Il existe deux cas :

Le logement est ma résidence principale : La loi autorise un maximum de 120 nuitées par an de location ; cela équivaut environ à 4 mois sur l’ensemble de l’année. Cette limite est applicable dans les villes obligeant l’inscription de la location à la mairie. C’est notamment le cas pour Paris, Lyon ou encore Bordeaux.

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Location de ma résidence principale : Dépasser la limite de 120 nuitées  

Le dépassement de ce plafond de 120 jours est sanctionné par une amende de 10.000 euros par année de dépassement. Ce plafond de 120 jours s’appliquera également durant toute la durée des JO.

Cependant, en vertu de la loi du 6 juillet 1989,trois exceptions légales autorisent le dépassement des 120 nuitées de location sur Airbnb. Les trois cas sont les suivants : 

Le motif professionnel

Vos obligations professionnelles vous amènent à être souvent absent de votre domicile. Il vous faudra être en mesure de fournir des documents précis (facture d’hôtel, billets de transports etc.) afin de justifier vos absences. Les Tribunaux apprécient strictement ce motif. 

Attention, cette dérogation ne peut être obtenue que concernant des emplois s’effectuant sur le sol français ou à partir du sol français. 

Le motif médical

Vous êtes malade et vos soins vous amènent à être traité en dehors de votre logement. Sous réserve de preuve, vous pouvez excéder la limite de 120 nuitées de location prévue par la loi. Cependant, soyez certain d’avoir les documents justificatifs nécessaires. Le tribunal n’a retenu ce motif qu’une seule fois. 

Les précédents jugements ont choisi de ne pas reconnaître ce motif si le propriétaire avait établi résidence dans un nouveau logement depuis plusieurs années. 

La force majeure

Cette exception a été définie comme une «situation dans laquelle le loueur ne peut physiquement occuper le bien donné en location en raison d’un évènement irrésistible et imprévisible » (TJ Paris, 29octobre 2021, RG n°21/50509), n’a, pour le moment, jamais été retenue par les Tribunaux français.

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Le logement est ma résidence secondaire : Concernant les résidences secondaires, toute location saisonnière par le biais de sites tels qu’Airbnb sont prohibées sauf à solliciter et obtenir une autorisation de changement d’usage. 

Selon l’article L631-7 du Code de la construction, si votre logement se situe dans les villes de plus de 200 000 habitants ou situées dans les Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne, vous êtes tenus d’effectuer une demande d’autorisation auprès de la mairie pour le changement d’usage du bien. 

Vous devez donc contacter la commune sur laquelle se situe votre résidence secondaire afin de prendre connaissance des conditions de délivrance des autorisations aux changements d’usage et des compensations mises en place. Chaque commune fixe ses propres conditions pour obtenir une autorisation de changement d’usage. 

Le cas de Paris : À Paris, elle s’accompagne d’une compensation financière et les conditions de délivrance de cette autorisation et de détermination de cette compensation sont fixées dans le règlement municipal.

A défaut d’obtention de cette autorisation, vous vous exposez à ce que la ville diligente des poursuites pour infraction au changement d’usage, et d’une condamnation pouvant atteindre 50.000 euros, en vertu de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation.

Je suis locataire du bien

Depuis 2016, la loi a durci les sanctions à l’écart du locataire dissimulant sa présence sur Airbnb au propriétaire de son logement.

La loi reconnaît le droit pour le locataire de sous-louer son logement sur une plateforme dédiée. Cependant, cette possibilité est couplée de nombreuses règles à respecter : 

·      Avant la mise en ligne de l’annonce, il faut obtenir l’autorisation expresse et écrite de son propriétaire. 

·      Le montant demandé pour la sous-location ne peut pas excéder le montant mensuel du loyer. Cette règle a été mise en place afin que le locataire n’engendre pas de bénéfice via le bien d’une autre personne.

Sans cette autorisation préalable, votre annonce est illégale et vous vous exposez à de nombreuses sanctions : 

·      Le propriétaire peut demander à récupérer l’ensembledes sommes que vous avez perçues dans le cadre des sous-locations. 

·      Il peut également entamer une procédured’expulsion devant le tribunal.

La loi ainsi que la jurisprudence en vigueur sont très majoritairement protectrices des droits du propriétaire. Assurez-vous de bien respecter le processus d’autorisation préalable.

L’autorisation préalable de votre propriétaire  est aussi nécessaire lorsque vous ne souhaitez louer qu’une partie de votre logement, une chambre par exemple.

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Les autorisations obligatoires pour une location de résidence secondaire sur Airbnb à Paris

Devant la multiplication du nombre de locations, la ville de Paris a mis en place des procédures particulières tendant à la régulation du nombre de locations de résidences secondaires. Pour savoir si vous devez faire une demande de changement d’usage, vous devez étudier la fiche H2 de votre logement. 

Cette fiche donne diverses informations. Elle doit notamment permettre de déterminer quelle était la destination de votre bien au 1er janvier 1970. Il existe deux cas : 

·      La fiche H2 indique que votre logement n’avaitpas une destination de logement au 1er janvier 1970. Vous n’avez pas besoinde faire de demande de changement d’usage. 

·      La fiche H2 indique que votre logement avait une destination de logement au 1er janvier 1970. Vous devez faire une demande de changement d’usage auprès de la mairie de Paris. Cliquez ici pour accéder à la page attitrée. Vous devez alors demander l’autorisation de changement d’usage “à caractère réel de compensation”. ‍

La fiche H2 peut être demandée auprès de la chambre des notaires. Cependant, il est fortement conseillé de passer par un professionnel afin qu’il étudie ce document. De nombreuses affaires ont été gagnées grâce à des manquements repérés par des avocats au sein de la fiche H2. 

Précaution à prendre que vous soyez propriétaire ou locataire

Dans les grandes villes, la majeure partie des biens font partie d’une copropriété. Il est donc primordial de vérifier le règlement de votre copropriété. Si le règlement manque de clarté à ce sujet, n’hésitez pas à poser la question lors d’une assemblée générale. Le procès-verbal sera alors une preuve écrite de leur réponse.

Dois-je obtenir un numéro d’enregistrement pour mettre mon bien sur Airbnb ?

Bien qu’Airbnb soit un phénomène national et international, sa présence est inégale selon les territoires. Afin de mieux contrôler son développement, de nombreuses villes ont adopté des règles à l’échelle locale.

En août dernier, Airbnb annonçait que l’obligation d’enregistrement s’étendait à 9 nouvelles villes en France. L’obligation d’enregistrement consiste en une demande d’enregistrement à la mairie où se situe le bien mis en location. Si la demande est acceptée alors la mairie procède à la création d’un numéro unique lié au bien. Ce numéro doit obligatoirement figurer sur les annonces des plateformes. Dans les villes ayant institué cette obligation, Airbnb est contraint de désactiver les annonces ne faisant pas figurer le numéro d’enregistrement.

Cette obligation a également été mise en place dans des communes de petite taille. Renseignez-vous bien auprès de la mairie. Cette obligation de déclaration via le numéro d’enregistrement est prévue sous peine d’amende de 5.000 euros.

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Le numéro d’enregistrement des Airbnb à Paris 

Paris a été une des premières villes de France à mettre en place le système de numéro d’enregistrement. Ce système permet à la ville d’identifier plus facilement le nombre de meublés de tourisme. Il faut faire la demande d’enregistrement auprès de la mairie. Assurez-vous d’obtenir le numéro avant de poster votre annonce sur Airbnb. Chaque annonce parisienne doit contenir le numéro d’enregistrement du bien sous peine de voir l’annonce désactivée.

Pour faire votre demande de numéro d’enregistrement auprès de la ville de Paris, cliquez ici.

Cette obligation est prévue sous peine d’amende de 5.000 euros. La Ville de PARIS engage systématiquement des poursuites à l’encontre des propriétaires n’ayant pas respecté cette obligation. 

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Questions supplémentaires pour votre location Airbnb 

·        Qui s’occupe de collecter la taxede séjour ? Airbnb applique à la réservation le pourcentage de la taxede séjour décidé par la mairie sur lequel se situe le bien. Dans un meublé, lataxe de séjour doit être comprise entre 1% et 5% du coût de la nuitée parpersonne, c'est-à-dire le prix de l’hébergement HT pour une nuit et pour une personne.

·       Est-il conseillé de prendre uneassurance supplémentaire ? Airbnb propose deux assurances pour lespropriétaires : la garantie Hôte et l’assurance Hôte d’Airbnb. Comme tous les contratsd’assurances, ils comportent des limites et des exclusions. Airbnb rappelle queces deux assurances n'exonèrent pas le propriétaire de la souscription d’uneassurance responsabilité ni d’une assurance habitation. Il est conseillé d’appelerson assureur afin de faire le point sur les contrats. Soyez particulièrementattentif au volet protection des biens de vos contrats d’assurance.

·      Quel impact sur mes impôts ? Lesrevenus issus de votre location sur Airbnb sont imposables. La plateformeapplique une politique de transparence en transmettant chaque année les revenusgénérés par les hôtes à l’administration fiscale. Vous trouverez plusd’informations dans cette fiche réalisée par lesfinances publiques.