Location – Gros travaux et travaux d’entretien : qui doit faire quoi ?

Qu’est-ce que le bail d’habitation (vide et meublé) ?

Par principe, ce type de location protège le locataire, et le contrat ne peut ici prévoir des dispositions contraires aux textes d’ordre public applicables. 

Principe de base : Lorsqu’un bien destiné à l’habitation est mis en location, le bailleur doit délivrer un logement (vide ou meublé) en bon état. Durant le bail, les travaux qui ne sont pas des réparations locatives (petites réparations et entretien courant à la charge du locataire) ou qui ne sont pas imputables à une faute du locataire, sont à la charge exclusive du bailleur. Il a l’obligation de faire réaliser ces travaux.

La question de la répartition des charges concernant l’entretien d’un bien en location est une source de conflits et de contentieux inépuisable entre le propriétaire (bailleur) et le locataire (preneur).

Cet article a vocation de permettre simplement à tous d’y voir plus clair en la matière, surtout en ces temps de troubles sanitaires où les conflits et les difficultés économiques entraînent une attention plus particulière des parties.

Il faut cependant distinguer 2 types de bail, à savoir le bail d’habitation et le bail commercial / professionnel.

Les travaux obligatoirement à la charge du propriétaire

 Le bailleur, dans le cadre de son obligation de permettre au locataire une jouissance paisible du logement,  doit veiller à l’entretien et à la réparation dudit logement qu’il loue pendant toute la durée du bail, en dehors des réparations locatives (nous y reviendront)

Identification des travaux à la charge du propriétaire

• L’ensemble des travaux d’amélioration dans les parties communes ou privativesdu même immeuble (installation d’un digicode, mise en place d’un portail, installation d’un ascenseur…)
• L’ensemble des travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement : volets défectueux, robinetterie vétuste, installation électrique, système de chauffage,
• L’ensemble des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante, …)
• L’ensemble des travaux qui permettent de remplir les critères d’un logement décent, ce qui revient à réaliser tout ce qui précède mais également veiller à intervenir en cas de moisissures, humidité malsaine ou problèmes d’isolation important,
• Et bien entendu, l’entretien des toitures, murs, et façades végétalisées

Si ces travaux sont rendus nécessaires par un manquement du locataire qui n’entretient pas le logement, lesdits travaux resteront à sa charge.

Le locataire est tenu d’avertir le bailleur si un dommage apparaît, sans quoi il ne peut se prévaloir de travaux non réalisés.

En revanche, si le propriétaire ne fait pas le nécessaire, le locataire doit le mettre en demeure d’exécuter ses obligations, et pourra saisir le juge à défaut d’intervention pour ordonner la réalisation des travaux.

Modalités préalables à ces travaux

Vu qu’il s’agit d’un logement, avant de réaliser les travaux, le propriétaire devra obligatoirement et préalablement informer le locataire.

Avant le début des travaux, le propriétaire a l’obligation d’informer le locataire de leur réalisation. Il doit adresser une notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou la lui remettre en mains propres.

Cet écrit devra obligatoirement préciser la nature des travaux (amélioration, urgence, performance énergétique…) et leur modalités d’exécution (date de début, durée, nécessité d’accès etc…). 

Si ces travaux sont urgents (exemple : chauffe-eau en hiver), le locataire doit permettre l’accès à son logement pour leur préparation et leur réalisation. 

En revanche, il n’est pas obligé de permettre l’accès les samedis, dimanches et jours fériés.

 Le locataire doit tout de même s’organiser pour permettre l’accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux à la charge du propriétaire.

Toutefois, si ces réparations ou travaux durent plus de 21 jours, le propriétaire à l’obligation de lui accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.

Il est également à noter que si les travaux présentent un caractère abusif, ne sont pas conformes aux conditions définies dans la notification de travaux, ou rendent l’utilisation du logement impossible ou dangereuse, le locataire peut saisir le juge en urgence (en référé généralement).

Le juge pourra ainsi ordonner, l’interdiction des travaux entrepris, l’interruption des travaux entrepris, voire la résiliation du bail lorsque les travaux rendent le logement inhabitable.

Les travaux à la charge du locataire

L’entretien

Par principe, l’entretien courant et les réparations locatives sont à la charge du locataire pendant toute la durée de la location. Toutes les parties du logement (intérieures ou extérieures) et ses éléments d’équipement sont concernés.

Concrètement donc, le locataire aura à charge :

Parties extérieures

• L’entretien courant du jardin est à la charge du locataire, notamment les allées (désherbage, nettoyage…), la pelouse (tonte…), les massifs (arrosage, taille…), les bassins et piscine (nettoyage…), les arbres et arbustes (taille, élagage, échenillage, remplacement et réparation des installations d’arrosage…).
• Auvents, terrasses, marquises. L’entretien des auvents, terrasses et marquises suppose un nettoyage régulier, notamment l’enlèvement de la mousse et de tous autres végétaux qui s’y sont éventuellement développés
• Les conduits de descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières doivent être dégorgés par le locataire.

Portes et fenêtres 

• Mécanisme d’ouverture/ fermeture : il doit entretenir les petites parties mécaniques des portes et fenêtres et notamment réaliser : graissage des gonds et des charnières, menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds et des mécanismes de fermeture, remplacement des petites pièces des serrures (boulons, verrou), Graissage des petites pièces des serrures et verrous, remplacement des clefs égarées ou abîmées
• Vitrages : l’entretien courant des vitres est à la charge du locataire. Il concerne notamment la réfection des mastics et le remplacement des vitres détériorées
• Stores et volets : les stores doivent être entretenus par le locataire qui doit assurer notamment le graissage du mécanisme, le remplacement de cordes, poulies ou de quelques lames de stores.
• Grilles de portail sont également à entretenir par le locataire, notamment par le nettoyage, le graissage, et le remplacement de boulons ou du verrou

Parties intérieures

• Plafonds, murs, cloisons (intérieurs)

Le locataire assure le maintien en l’état de propreté des plafonds, murs et cloisons de son logement. Il doit par ailleurs assurer : menus raccords de peintures et tapisseries, remise en place ou le remplacement des matériaux de revêtement (faïence, mosaïque, matière plastique…), Rebouchage des trous éventuellement faits (pose de tableaux, miroirs..),

• Revêtements de sol (intérieurs)

Les revêtements de sol (parquets, moquettes, lino…) doivent être entretenus par le locataire, qui doit assurer notamment : cirage du parquet, entretien courant de la vitrification du parquet, remplacement de quelques lames de parquet, pose de raccords de moquette ou tout autre revêtement (notamment en cas de taches et de trous)

• Placards et menuiseries

Le remplacement des tablettes et tasseaux de placard, la réparation du dispositif de fermeture, sont à la charge du locataire.

Les menuiseries (plinthes, baguettes et moulures) doivent également être entretenues par le locataire, qui doit notamment assurer la fixation des raccords et le remplacement des pointes de menuiseries.

Plomberie

• Canalisations d’eau : le locataire doit en assurer le dégorgement et le remplacement de joints et colliers
• Canalisations de gaz : Le locataire est tenu d’entretenir les canalisations de gaz, notamment l’entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération, et le remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement
• Fosses septiques : la vidange des fosses septiques, puisards et fosses d’aisance doit être assurée par le locataire en place.
• Chauffage, eau chaude et robinetterie.

Le locataire doit assurer le remplacement de certains éléments notamment : Bilames, Sondes, Pistons, Membranes, Boites à eau, Allumage, Allumage piézo-électrique, Clapets, Joints des appareils à gaz

Il doit par ailleurs entretenir les installations mises à sa disposition notamment rincer et nettoyer les corps de chauffe et tuyauteries, remplacer les joints, clapets et presse-étoupe des robinets, et remplacer les joints, flotteurs et joints cloche de chasse d’eau

L’entretien annuel de la chaudière individuelle est à la charge du locataire, sauf si le bail prévoit le contraire.

Le ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et des conduits de ventilation (chaudière, cheminée…) est à la charge du locataire.

• Éviers et appareils sanitaires

Les éviers et appareils sanitaires du logement sont à entretenir par le locataire, qui doit notamment nettoyer les dépôts de calcaire, remplacer des tuyaux flexibles de douche

Électricité

L’entretien de certains éléments d’équipement électrique relève des réparations locatives. Le locataire doit remplacer notamment :

• Interrupteurs
• Prises de courant
• Coupe-circuits et fusibles
• Ampoules
• Tubes lumineux
• Baguettes ou gaines de protection (ou les réparer)

Autres équipements

Les autres équipements du logement mentionnés dans le contrat de location doivent être entretenus et réparés (menues réparations) par le locataire.

Tel est le cas par exemple des éléments suivants mis à la disposition du locataire :

• Réfrigérateur
• Machine à laver
• Sèche-linge,
• Hottes aspirante,
• Capteurs solaires,
• Pompe à chaleur,
• Meubles scellés,
• Cheminées,
• Glaces et miroirs

L’aménagement

Par principe, le propriétaire ne peut s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation.

En somme, le locataire pourra changer la peinture, la tapisserie, faire la décoration ou poser des rideaux sans solliciter l’accord du propriétaire.

Cependant, sauf accord écrit du propriétaire, le locataire ne peut pas transformer les locaux et équipements loués.

On pense ainsi a des revêtements de sols ou des faïences.

Les travaux de transformation sont tous ceux qui affectent les parties ou les équipements essentiels de l’immeuble tels que la suppression d’une cloison ou l’élargissement d’une porte.

Le preneur reste libre de réaliser des aménagements mais pas des transformations.

Cette opposition est susceptible de provoquer des difficultés d’interprétation et il vaudra mieux un accord entre propriétaire et locataire pour éviter de devoir laisser l’appréciation de la nature des travaux au juge.

Par exemple, une jurisprudence a considéré que la pose d’un parquet flottant et d’un nouvel habillage de baignoire constituent de simples aménagements qui ne nécessitent pas l’autorisation du bailleur et que partant, et que le locataire ne pouvait être poursuivi à des frais de remise en état pour ce type de travaux. (CA Douai, 9 janv. 2020, n° 18/03547).

Il vaudra mieux éviter donc d’en arriver à ce stade, en en tout cas si le locataire procède à des travaux de transformation sans l’accord du bailleur, ce dernier peut exiger la remise en état des lieux soit immédiatement, soit au départ du locataire ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans indemnisation du locataire.

En ce qui concerne les travaux d’aménagement qui ne nécessitent aucune autorisation du bailleur, ils resteront acquis au bailleur en fin de bail sans qu’il puisse exiger la remise des lieux dans leur état antérieur et sans que le locataire puisse prétendre à une indemnité.

Pareillement qu’en matière d bail commercial, en cas de désaccord ou de litige sur la répartition, le Tribunal judiciaire sera compétent, mais le locataire ne pourra cesser le paiement de ses loyers y compris pendant toute la procédure, sans quoi il s’expose à une résiliation du bail et à son expulsion, même si la procédure est longue et que le locataire pourra en pratique rester plus d’un an sans avoir à payer. La dette locative existera toujours en cas