Le concept de servitude a un champ de définition et d’application assez vaste, allant de l’utilité publique à la considération personnelle.
Les personnes (physiques comme morales) auxquelles il s’applique le mettent souvent en œuvre sur fond de consentement tacite, mais il existe un cadre juridique qui le réglemente autant que possible.
Il est utile de connaitre les considérations légales en la matière afin de pouvoir faire valoir ses droits le cas échéant. Voici la définition, les origines et les implications principales de la servitude, surtout sur le volet de la propriété privée.
Définition
La servitude se définit essentiellement par la restriction de la jouissance d’un bien par son propriétaire, au profit d’un tiers par la force des choses. Il ne s’agit pas d’usufruit, ni d’une quelconque sorte de contrat, mais plutôt d’une obligation légale et d’une contrainte naturelle.
Ainsi, la partie bénéficiaire encore appelée fonds dominant, peut si nécessaire, traverser par exemple le domaine non clôturé appartenant à l’autre partie, qui prend la dénomination de fonds servant.
Pour les cas d’utilité publique, on parle plutôt de servitude active (Etat) et passive (citoyens). Quoi qu’il en soit, il s’agit un bien réel immobilier que l’on est tenu de mentionner dans un contrat de vente.
La loi sanctionne sa non-spécification, surtout si elle est de nature à remettre en cause la volonté d’acquisition du bien par l’acheteur. Le sujet est abordé par le Code civil, en ses articles 637 à 710, ainsi que dans un certain nombre de textes juridiques.
Ses origines remontent à l’ancien droit romain, ou des mesures similaires (Iura praediorum) furent prises pour éviter l’éclatement de litiges créés par le développement et l’extension de la société.
Types de servitudes
Selon les facteurs pris en compte, les servitudes se classent en plusieurs catégories, toutes légales. On en distingue notamment 3.
A caractère naturel
Elles sont créées sans intervention humaine et rendues nécessaires généralement par des considérations géographiques. L’exemple le plus classique est celui de l’écoulement des eaux naturelles d’un domaine à un autre.
Etablies par la loi
Elles englobent les dispositions administratives d’intérêt public (bornage, tracé routier, lignes électriques, etc.), ainsi que celles juridiques afférentes au droit de propriété.
Ces dernières s’illustrent par exemple par des cas de murs mitoyens, de vues sur domaine ou encore de tour d’échelle.
Etablies par convention
Entre les parties concernées, souvent même tacitement quand leur nécessité est évidente. C’est le cas du droit de passage, de puisage ou encore de l’interdiction de construire.
Cependant, il est conseillé de la faire établir par acte notarié et de la signaler au service de la publicité foncière. Cela permet de se prémunir en cas de litige.
On parle aussi de servitude apparente ou non selon qu’elle est visible (ameublement) ou représentée par une clause légale, ainsi que de servitudes discontinues ou continues selon qu’elles se déclenchent par action humaine ponctuelle (puisage, passage) ou non (canalisations).
Clauses et rupture de servitude
La servitude est encadrée par la loi de manière à ce que ni le bénéficiaire ni celui à qui elle s’applique ne soient lésés dans l’exercice de leurs droits et dans leur vie quotidienne.
Le bénéficiaire est ainsi enjoint de s’en tenir au strict usage de sa prérogative, sans rien faire de nature à augmenter un éventuel inconfort de l’autre propriétaire. Ce dernier est quant à lui tenu de ne pas entraver l’exercice du droit et d’adopter une attitude passive.
Le caractère réel du droit de servitude lui confère à la base un statut perpétuel, et il continue de ce fait à s’appliquer même en cas de changement de propriétaire du fonds servant. Il est néanmoins des situations qui peuvent entrainer sa rupture. Il s’agit de :
- La destruction/disparition du fonds dominant ;
- Une renonciation (par acte notarié) à ce droit ;
- Une modification du droit par convention ;
- Un état de confusion des deux fonds ;
- Le non-usage du droit sur une période de 30 années consécutives.
Voilà de manière concrète ce qu’il faut savoir sur la servitude, mais il est toujours recommandé avant de se lancer dans une opération immobilière quelconque, de faire analyser le bien concerné par un expert de la question pour en connaitre les statuts de manière précise.
