Un bailleur peut il transférer la charge dans un bail commercial?

Dans un arrêt du 28/05/2020, la Cour de cassation confirme que la clause d’un bail commercial par laquelle le bailleur transfère sur le preneur la totalité des travaux, n’est pas constitutive d’une atteinte à son obligation de délivrance de la chose louée et est donc valable.

Quels étaient les faits ?

Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2005, Mme B… W…( bailleur)  a consenti au renouvellement du bail commercial consenti à la Sarl L’Angleterre portant sur un immeuble à usage d’hôtel, pour une durée de neuf ans à compter du premier avril 2006, moyennant un loyer annuel de 19 000 euros.  La société Detective Hôtel, qui a acquis ses droits de la Sarl L’Angleterre, par suite de la cession de son droit au bail, s’estime bien fondée à obtenir la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 46 246,24 euros justifiée par la production de devis de divers travaux.

Le bailleur s’oppose à cette demande et rappelle qu’il résulte du bail renouvelé que le locataire s’est engagé à prendre les lieux dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d’équipements supplémentaires, ou travaux quelconques, rendu nécessaires par l’état de vétusté ou l’existence de vices cachés . Il indique que les parties ont également convenu que même les grosses réparations définies à l’article 606 du code civil resteront à la charge du preneur, y compris les travaux de gros œuvre. Enfin, il résulte des termes du bail que le locataire s’est engagé à ne pas exiger, pendant la durée de l’occupation, aucune espèce de réparations, ni changement et qu’il a la charge de faire, à ses frais exclusifs tous travaux.

Quels sont les arguments du locataire ?

Pour accueillir la demande de la locataire, la Cour d’appel retient qu’il ressort des stipulations contractuelles que le bailleur a entendu être déchargé de toute obligation relative à l’entretien et la remise en état des lieux, y compris des travaux rendus nécessaires par la vétusté, que ce soit à la prise d’effet du bail ou pendant toute sa durée, alors qu’elle considère qu’aucune clause contractuelle ne peut décharger le bailleur de son obligation de délivrance de la chose louée et de son obligation de conserver le bien pour en garantir une jouissance normale par le preneur.

Quelle est la solution retenue par la Cour de cassation ?

Elle énonce que les parties à un contrat de bail commercial peuvent toujours déroger aux règles seulement supplétives prévues aux articles 1719 et 1720 du code civil .

Elle estime valable la clause précisant que le locataire accepte de prendre les locaux dans l’état où ils se trouvent et qui met à la charge du preneur tous travaux d’entretien et réparation, y compris pour cause de vétusté, ainsi que les frais de ravalement des façades et la réfection de la couverture.

En l’espèce, il résultait du bail que le locataire s’était engagé à prendre les lieux dans l’état où ils se trouvaient au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d’équipements supplémentaires, ou travaux quelconques, rendus nécessaires par l’état de vétusté ou l’existence de vices cachés ; que les parties étaient également convenues que les grosses réparations définies à l’article 606 du code civil resteraient à la charge du preneur, y compris les travaux de gros œuvre.

La Cour retient, que le bail transférait clairement au locataire tous les travaux. Elle estime qu’il n’y avait donc pas de contradiction avec les contours de la chose louée et l’obligation de la délivrer.