L’acheteur se rétracte après avoir signé un compromis de vente

En tant que propriétaire immobilier voulant céder un bien, il n’est pas rare que son acheteur se rétracte après avoir signé un compromis de vente.

Cette situation est de nature à causer du tort et un préjudice au vendeur. C’est pour cela que la loi est très explicite à ce sujet. Elle protège aussi bien un acheteur d’une mauvaise affaire que le propriétaire d’acquéreurs peu scrupuleux.

Cet article se propose d’expliquer quels sont les droits du propriétaire lorsqu’un acheteur se rétracte après avoir signé un compromis de vente.

Est-il légalement possible qu’un acheteur se rétracte après avoir signé un compromis de vente ?

Étonnement, la réponse à cette question est affirmative. Toutefois, il existe des conditions bien précises pour qu’un acheteur se rétracte après la signature d’un compromis de vente.

Voici les situations qui rendent cela possible :

• Le compromis de vente a été signé moins de 10 jours avant que l’acheteur ne manifeste son désir de se rétracter ;
• Les conditions de notification du compromis n’ont pas été respectées (en mains propres contre un récépissé, lettre recommandée avec accusé de réception) ;
• Le compromis de vente comporte des conditions suspensives (obtention d’un prêt bancaire par exemple).

Notez également qu’il faut faire très attention au type de contrat qui existe entre les deux parties. Une offre d’achat n’est pas équivalente à un compromis de vente. En effet, l’offre d’achat n’est qu’une promesse d’achat, tandis que le compromis de vente scelle un accord entre les deux parties.

Quels sont les droits d’un propriétaire lésé ?

Lorsqu’un propriétaire est confronté à une situation dans laquelle son acheteur se rétracte après avoir signé un compromis de vente, il a le choix entre les solutions ci-après.

Forcer la vente

Il s’agit du premier choix auquel plusieurs propriétaires pensent, surtout lorsqu’ils ont fondé des espoirs de rentabilité à travers cette transaction. Et pourtant, il s’agit paradoxalement de la solution la moins recommandée.

En effet, un acheteur qui se rétracte après avoir signé un compromis de vente se retrouve très souvent dans une situation le rendant insolvable. Le forcer à signer l’acte définitif de vente n’est donc pas le choix le plus intelligent.

Il faut aussi noter que cette solution nécessite un procès au tribunal et donc des frais d’avocat. De plus, il ne sera plus possible de vendre son bien durant toute la durée du procès, et ce, même si d’autres acheteurs font une meilleure offre.

Attention également à disposer d’un bien irréprochable. En cas de malfaçons constatées par l’acquéreur, un nouveau procès sera inévitable.

Demander une indemnisation

En cas de rétraction injustifiée de l’acquéreur, le compromis de vente prévoit généralement une clause pénale. Cette dernière stipule que dans cette situation, la vente est tout simplement annulée et qu’une indemnisation est à verser au propriétaire qui vend son bien.

L’indemnisation prévue par la clause pénale du compromis de vente correspond généralement à 5 ou 10 % du prix de vente fixé entre les deux parties. Il s’agit en fait du dépôt de garantie qui a été versé au notaire ou à l’agent immobilier au moment de la signature du compromis de vente.

Cependant, ce montant peut monter jusqu’à 20 % du prix de vente si le jour de la signature du compromis, l’acheteur était absent. Cela permet au notaire de constituer un « procès-verbal de carence » qu’il publiera aux hypothèques afin d’enrichir le dossier contre l’acheteur défaillant.

Dans le cas où le compromis de vente ne comprendrait pas de clause pénale, la solution est alors de saisir le tribunal de grande instance afin qu’un juge fixe le montant des dommages et intérêts dus.

Que retenir ?

En somme, il faut garder que lorsqu’un acheteur se rétracte après avoir signé un compromis de vente, il est possible pour le propriétaire de lui réclamer une indemnisation et dans quelques rares cas, lui forcer la main pour conclure la vente.