Règlement de copropriété : faut-il vraiment le mettre à jour en 2021 ?

En 2020, les assemblées générales annuelles des copropriétés n’ont pas pu se tenir en raison des restrictions sanitaires. Les assemblées générales ont été reportées et le gouvernement a, dans l’urgence, autorisé le report des assemblées et autorisé les syndics à tenir les assemblées générales par visioconférence ou à faire voter les copropriétaires par correspondance.

En 2021, les assemblées générales de copropriété sont appelées à voter une résolution portant sur la mise à jour du règlement de copropriété. En réalité, ce sujet est connu depuis 2018 mais les syndics ont souvent attendu qu’approche la date limite (23 novembre 2021) pour traiter la question avec une conséquence fâcheuse : les copropriétaires sont appelés à se prononcer sur ce sujet à l’occasion d’un vote par correspondance dans la grande majorité des cas.

Donc, pas de réunion de l’assemblée générale au cours de laquelle les copropriétaires auraient pu poser des questions et mieux comprendre ce sur quoi ils votent.

 Sur quels points les règlements de copropriété doivent-ils être revus ?

La loi ELAN « oblige » les copropriétaires à se pencher sur leur règlement de copropriété afin de les mettre en conformité avec la réalité sur 3 sujets :

–        Les lots transitoires ;

–        La jouissance privative de parties communes ;

–        Les parties communes spéciales.

Les lots transitoires sont des lots de copropriété qui englobent un droit à construire. En clair, c’est le lot que le promoteur se réserve avec l’objectif de construire ultérieurement, par exemple, un nouveau bâtiment. L’ampleur de la future construction n’est pas toujours bien décrite dans le règlement de copropriété, ce qui peut donner sujet à discussion. Pour éviter de tels débats à l’avenir, la loi ELAN invite les copropriétaires à revoir leur règlement de copropriété sur ce point et à définir très précisément ces lots transitoires.

La jouissance privative de parties communes : un copropriétaire peut, par exemple, être seul autorisé à utiliser le jardin ou la toiture terrasse de la copropriété sans pour autant en être propriétaire. Le jardin, la terrasse sont les parties communes, elles appartiennent donc au syndicat des copropriétaires. Le copropriétaire qui en a la jouissance exclusive peut les utiliser comme si elles lui appartenaient mais, pour autant, il n’en est pas propriétaire.

Pour les lots transitoires et la jouissance exclusive de parties communes, les copropriétaires concernés doivent se manifester auprès du syndic s’ils considèrent que leurs droits ne sont pas suffisamment décrits dans le règlement de copropriété, voire n’y figurent pas du tout. Par exemple, la jouissance exclusive d’une partie commune peut figurer à l’état descriptif de division, dans l’acte de vente, mais pas dans le règlement de copropriété. Dans ce cas, après le 24 novembre 2021, si le règlement de copropriété n’est pas modifié, le copropriétaire concerné perdra le droit d’utiliser terrasse ou jardin.  Cette perte « juridique » aura évidemment des conséquences sur la valeur de son bien. Le sujet est donc à prendre au sérieux.

Les parties communes spéciales sont, par exemple, celles qui n’ont d’intérêt que pour une partie des copropriétaires, par exemple, les propriétaires de l’un des bâtiments. Il est donc logique que les charges relatives à ces parties communes spéciales ne soient facturées qu’aux copropriétaires concernés. C’est souvent le cas en pratique mais l’on observe régulièrement des différences entre l’état descriptif de division et le règlement de copropriété : le règlement de copropriété prévoit des charges « spéciales » mais ne définit pas les parties communes spéciales.  La loi ELAN veut mettre fin à ces situations, sources de contentieux.

Désormais, les parties communes spéciales doivent être définies par le règlement de copropriété.

Comment se passe la mise à jour du règlement de copropriété ?

La première étape c’est naturellement l’audit du règlement de copropriété. Un professionnel du droit, qui va travailler avec le syndic et le conseil syndical, va repérer, le cas échéant, les adaptations à apporter au règlement de copropriété. Le professionnel du droit va ensuite proposer des modifications. Ensuite, l’assemblée générale des copropriétaires sera appelée à voter sur les modifications proposées. Enfin, le règlement de copropriété modifié sera publié.

Ces mises à jour ne viennent pas modifier des droits existants, elles visent seulement à les formaliser. Néanmoins, les copropriétaires sont appelés à voter sur ces amendements et méritent donc de disposer des informations qui leur permettront de comprendre le sens et la portée de leurs votes.

Or, à l’évidence, les copropriétaires ne reçoivent pas ces informations lorsque le syndic leur envoie un formulaire de vote avec des cases à cocher…

Idéalement, les syndics auraient dû mettre à profit le délai accordé par la loi ELAN pour :

1. Expliquer la règle aux copropriétaires et, en 2019, porter à l’ordre du jour des assemblées générales une résolution relative à l’audit du règlement de copropriété et invitant les copropriétaires titulaires de lots transitoires ou bénéficiant de la jouissance exclusive de parties communes à s’assurer de ce que leurs droits sont suffisamment décrits dans le règlement de copropriété ;
2. En 2020 ou début 2021, faire voter les modifications nécessaires du règlement de copropriété par l’assemblée générale après avoir communiqué aux copropriétaires les conclusions de l’audit, le nouveau règlement de copropriété, etc.

Au lieu de cela, on voit apparaître des résolutions « fourre-tout » portant pêle-mêle sur la désignation d’officines auto-proclamées expertes en audit de règlement de copropriété, invitant les copropriétaires titulaires de lots transitoires et de jouissance exclusive de parties communes à se manifester auprès du syndic de copropriété.

De toute évidence, le délai fixé par la loi ELAN ne sera pas respecté et les copropriétaires ne comprendront pas mieux leurs droits.

Et si on dépasse le délai ?

Le délai va, semble-t-il, être allongé d’une ou plusieurs années. C’est une opportunité pour les copropriétés dont elles doivent se saisir pour revoir leur règlement de copropriété au moins sur les 3 points que nous venons de détailler.

Et puis, à n’importe quel moment, une copropriété peut revoir son règlement de copropriété, sans attendre un litige ou une nouvelle loi. La différence fondamentale est la suivante : dans le délai fixé par la loi ELAN la modification du règlement de copropriété peut se faire à la majorité de l’article 24 (majorité simple) tandis qu’après, la modification du règlement de copropriété devra être adoptée à la majorité de l’article 26 (majorité absolue), voire à l’unanimité.

A noter: La date limite pour mettre à jour le règlement de copropriété a été reportée jusqu’au 23 novembre 2024