Comment effectuer une donation immobilière de son vivant ?
Effectuer une donation immobilière de son vivant est un acte auquel consentent bien de personnes pour permettre à leurs héritiers de commencer par bénéficier le plus tôt possible de leur patrimoine immobilier.
Cet acte qui est considéré comme irréversible, doit donc être mûrement réfléchi avant d’être mis à exécution. Il existe certaines spécificités qui y sont liées et ces dernières permettent de déterminer les modalités de la donation.
Voici ici comment effectuer une donation immobilière de son vivant.
Quel type de donation immobilière peut-on effectuer de son vivant ?
La présence d’un notaire est obligatoire pour effectuer une donation immobilière de son vivant d’autant plus que c’est un acte irrévocable.
Puis qu’il s’agit d’un transfert de propriété d’un bien immobilier, le notaire sera chargé de le faire inscrire au service de publicité foncière, mais jouera également le rôle de conseiller sur le type de donation à effectuer.
La donation simple
La donation simple est un acte par lequel le donateur donne des biens à un ou plusieurs de ses héritiers. La valeur du bien légué est donc fixée au jour du décès du donateur.
La donation-partage
Pour ce qui est de la donation-partage, elle consiste à figer la valeur d’un bien immobilier chez le notaire et à effectuer systématiquement la répartition décidée par le donateur.
Aucune discussion ne pourra donc être possible sur la valeur du bien, une fois que chaque héritier entre en possession du bien qui lui revient.
Quelles sont les alternatives pour effectuer une donation immobilière de son vivant ?
Selon sa situation, le donateur peut effectuer une donation immobilière lorsqu’il est encore vivant, en accordant des droits démembrés ou en donnant des parts sociales.
Les droits démembrés
Il est possible que la propriété du bien immobilier soit démembrée en deux droits distincts, mais aussi complémentaires. Le premier est celui de l’usufruit qui accorde la possibilité d’utiliser le bien et de jouir des bénéfices (revenus) qui en découlent.
Le second droit est celui de la nue-propriété qui permet uniquement de disposer du bien immobilier.
La pleine propriété
En donnant le bien immobilier en pleine propriété, le donateur se sépare de tous les privilèges qui en découlent. Cela dit, il n’aura plus à assumer les charges qui y sont liées (entretien, impôts, etc.) et le bien est définitivement retiré de l’assiette de l’IFI du donateur.
La nue-propriété
Si le bien est donné en nue-propriété avec réserve d’usufruit, cela implique que :
- Les droits de donation soient moins élevés puisque la valeur du bien l’est également ;
- Le donateur possède le droit d’utiliser son bien immobilier et de bénéficier de ses avantages ;
- Le donataire entre en possession du bien sans avoir à remplir aucune formalité, suite au décès du donateur.
Dans le cas de l’usufruit, le donateur peut alors retirer le bien immobilier de l’assiette de son IFI, mais aussi le sortir de ses différents revenus fonciers.
La création d’une Société Civile Immobilière et l’attribution des parts sociales
La SCI est également un excellent moyen pour effectuer une donation immobilière de son vivant. Sa création est d’abord effectuée entre les parents, et ces derniers se chargeront ensuite de donner des parts sociales à leurs descendants.
Cette procédure possède plusieurs avantages :
- Aucune nécessité d’avoir recours à un notaire puisque les parts sociales sont moins lourdes que les donations de biens immobiliers ;
- L’évaluation des parts sociales après avoir effectué une décote de 10% sur la valeur du bien ;
- Le calcul de la valeur des parts sociales en tenant compte de l’actif net de la SCI ;
- La facilité de gestion d’une Société Civile Immobilière contrairement à une indivision qui nécessite une unanimité des autorités avant l’application de toute décision.
Tous les aspects susmentionnés seront indispensables à prendre en compte pour toute personne souhaitant effectuer une donation immobilière de son vivant.
