Renouvellement du contrat de bail : Le montant du loyer peut-il être revu ?

Le renouvellement du contrat de bail est souvent l’occasion pour les parties d’en modifier certaines clauses. La question du loyer est assez fréquemment abordée. Certains éléments peuvent entrer en ligne de compte pour déterminer s’il peut être revu.

En tant que locataire, il est utile de connaître ces facteurs ainsi que le déroulé d’une réévaluation baissière de loyer, afin de jouir de l’habitat au prix le plus avantageux possible.

Voici un tour d’horizon des dispositions légales prévues pour la baisse d’un montant de loyer dans le cadre d’un renouvellement du contrat de bail.

Contexte général

Dans un cas classique de renouvellement du contrat de bail, il faut savoir que la loi ne prend pas en charge la révision de loyer à la baisse. Le contrat peut même inclure une mention qui n’autorise que les majorations de loyer.

Le locataire doit donc veiller à y inscrire à la signature une clause de diminution sous conditions, ou tenter un accord à l’amiable pour obtenir gain de cause.

Par exemple, une diminution ponctuelle peut être demandée en contrepartie d’un service rendu. Comme services rendus, il peut s’agir d’améliorations ou d’aménagements permanents effectués par le locataire.

Des avaries, une chute des prix de l’immobilier ou même des difficultés financières peuvent aussi motiver une telle demande. La pertinence des motifs ainsi que les relations entre les deux parties détermineront son succès dans la plupart des cas.

Dans la mesure du possible, les experts conseillent de louer dans une zone où les propriétaires ont du mal à intéresser des clients. Cela augmente les chances de réussite d’une révision baissière.

Les possibilités légales

Il y a deux situations où la loi encadre une réévaluation baissière du montant de loyer. Ces dernières surviennent lors du renouvellement du contrat ou à un autre moment. Leur occurrence ne garantit toutefois pas le succès de l’opération. Voici détaillées ces situations.

Une surévaluation du loyer

Les fluctuations du marché peuvent rendre trop élevé un loyer initialement dans les normes. Il existe pour s’en rendre compte des indices de référence que l’Etat publie chaque année par région. Chaque indice se base sur divers facteurs.

Si le loyer hors charges locatives se trouve supérieur au montant majoré de l’indice référentiel, le locataire a la possibilité d’engager une action en diminution.

Pour cela, certaines conditions doivent être respectées, à savoir :

• La location doit être meublée ou vide ;
• La zone administrative doit autoriser la procédure ;
• La procédure doit intervenir dans le cadre du renouvellement du contrat de bail.

Le locataire est tenu de prévenir son bailleur au minimum 5 mois avant la date du renouvellement. Ceci par acte d’huissier, par lettre recommandée ou remise en mains propres. Le bailleur est quant à lui tenu de répondre au moins 4 mois avant l’expiration du contrat.

En cas de refus ou de non réponse, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, ou ultérieurement un tribunal.

Un logement indécent

Lorsque le logement loué s’avère non conforme aux conditions sanitaires, sécuritaires et de confort qui ont été prévues par la loi, le locataire peut directement saisir un juge. La décision attendue dans ce cas est une remise en état.

Une baisse du loyer sera proposée pour le délai des travaux. Si cette option n’est pas satisfaisante, le locataire peut simplement demander une résiliation du contrat.

Cas de renouvellement du contrat de bail commercial

Les baux commerciaux sont régis par le Code de commerce. Ici, la possibilité est donnée aux entreprises locataires de demander de faire baisser leur loyer sans être freinées par une clause lors du renouvellement du contrat.

Il suffit de consulter l’indice de valeur locative établi au mètre carré en fonction de la région, et de voir si le montant payé est conforme.

Dans tous les cas, il est préférable que le renouvellement du contrat de bail se déroule, si possible, à l’amiable entre les deux parties qui s’éviteront alors des procédures judiciaires stressantes.