A quoi vous engage la signature d’un compromis de vente ?

L’expression « compromis de vente » est sans aucun doute l’une des plus utilisées en matière de transactions immobilières, et pour cause. Cette notion se situe au cœur même du processus d’achat/vente de propriétés foncières, où sans être indispensable, elle apparait importante.

Aujourd’hui, la majorité des opérations l’incluent, pour un certain nombre de raisons qui seront abordées ici. Qu’est-ce que le compromis de vente, quelles sont ses implications et que faut-il savoir avant d’en signer un en toute responsabilité ?

La signature du compromis de vente, c’est quoi ?

Tout comme la procédure de vente en l’état futur d’achèvement et son contrat de réservation, le compromis de vente est un acte qui s’engage en immobilier dans le but de « verrouiller » une future transaction.

Il permet de s’assurer la propriété d’un bien foncier alors que l’on ne dispose pas encore forcément de la somme requise pour son achat, et d’éviter que d’autres acheteurs en disposent.

Le procédé fait également office d’avant-contrat pour les parties prenantes, qui peuvent ainsi examiner de manière plus concrète les diverses clauses et prendre les décisions idoines.

On parle aussi de « promesse synallagmatique de vente » pour désigner son caractère bilatéral, en opposition à la simple promesse de vente qui n’engage que le vendeur. Voyons maintenant comment elle fonctionne.

Comment se passe la signature du compromis de vente ?

Le Code civil stipule en son article 1589 que « Le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix ». C’est donc un acte à aborder avec sérieux, en prenant les précautions nécessaires.

La signature et ses implications

Le compromis de vente engage les responsabilités de l’acquéreur et du vendeur. La signature de cet avant-contrat s’effectue soit chez le notaire soit sous seing privé, après versement par l’acheteur d’un dépôt de garantie.

Ce dernier varie de 5 à 10% du prix total du bien, et en sera déduit lors du solde. Dès lors, le bien n’est plus sur le marché, et une version originale du contrat doit être remise à toutes les parties. Un rapport des diagnostics immobiliers doit également être joint au dossier.

La loi donne toutefois un délai de 10 jours (plus s’il se termine un jour non ouvrable) à l’acheteur pour se rétracter sans encourir de pénalité. Ce dernier doit alors le notifier au vendeur et à son notaire par lettre recommandée.

La clause de dédit

Passé le délai de rétractation, seule une clause de dédit peut permettre légalement à chacune des deux parties de renoncer à honorer ses engagements.

Il s’agit d’une condition ou d’une liste de conditions suspensives fixées au préalable par les signataires, et incluse dans le contrat. Si l’acquéreur déclare compter sur un prêt bancaire pour effectuer son achat, une condition suspensive d’obtention de prêt est de facto active.

Voici quelques autres conditions valables de rétractation :

• La non-occurrence d’une rentrée d’argent attendue par l’acquéreur ;
• Une clause de préemption antérieure ;
• Une clause de servitude ;
• Des hypothèques non purgées par le vendeur ;
• La non-obtention d’un permis de construire.

La condition suspensive doit néanmoins être nuancée par rapport à la clause résolutoire.

Un autre procédé courant pour se prémunir des retombées légales en cas de désistement, consiste à conditionner l’acte de vente par le renouvellement du consentement mutuel devant un notaire. Si ce renouvellement ne s’effectue pas, la transaction ne peut avoir lieu.

Cas de non-respect du contrat

Lorsque l’une ou l’autre des parties engagées dans le compromis n’en respecte pas les clauses hors cas suspensif, il tombe sous le coup de la loi. La sanction la plus courante est alors le versement de dommages et intérêts à la partie lésée.

Néanmoins, cette dernière peut, si elle le juge possible, exiger une exécution de la vente.

Dans tous les cas, les sanctions judiciaires pour le non-respect d’un compromis de vente sont lourdes, et il vaut donc mieux s’en prémunir au maximum et le signer en toute connaissance de cause.