Comprendre le déroulement d’une vente en l’état futur achèvement - VEFA

Comme la location-vente ou l’achat en viager, la vente en l’état futur achèvement encore appelée VEFA est une procédure d’acquisition de propriété immobilière assez répandue.

Très utilisée dans les milieux de la haute finance, elle offre un certain nombre de garanties et d’avantages, tant pour l’acquéreur que pour le vendeur.

Elle comporte néanmoins aussi quelques risques, raison pour laquelle il est crucial de bien en comprendre le fonctionnement avant de se lancer.

De quoi s’agit-il, quels sont les avantages, les risques et les spécificités importantes ? Nous déballons tout dans ce point sur la vente en l’état futur achèvement.

Comprendre la procédure

La vente en l’état futur achèvement consiste en l’achat d’un bien immobilier (propriété individuelle ou appartement), alors même que ce dernier n’a pas encore été construit.

Il faut savoir que la plupart des propriétés neuves ont déjà un propriétaire bien avant leur achèvement. Un accord formel est conclu en la présence d’un notaire, et un tel procédé présente bien des avantages.

Le promoteur a ainsi la possibilité de financer son chantier sans avoir à solliciter sa propre bourse, tout en ayant une garantie de vendre son ouvrage une fois ce dernier achevé.

Pour l’acquéreur, la VEFA permet de s’assurer la possession d’une propriété convoitée, avant de se faire prendre de vitesse par un autre acheteur. Il peut profiter d’un logement flambant neuf, construit selon les normes légales, avec les commodités architecturales et esthétiques voulues.

Pour couronner le tout, ce procédé donne l’opportunité d’économiser de manière substantielle en frais de notaire. En effet, ces frais représentent au maximum 3% du montant d’achat du logement, alors qu’ils sont de 7 voire 8% pour un local déjà utilisé.

En dépit de tout ceci, cela reste une opération sensible et rigoureusement encadrée par la loi, d’où l’importance de pouvoir établir un contrat en bonne et due forme.

Le contrat de vente en l’état futur achèvement (VEFA)

La vente en l’état futur achèvement suit un processus légal bien défini, qui s’étend sur plusieurs étapes. Les voici détaillées.

Le contrat de réservation

Il n’est pas nécessaire d’en établir un, mais les notaires et les professionnels du domaine le recommandent fortement.

En plus d’exprimer de manière formelle le désir des parties prenantes de conclure la transaction, il prépare le terrain aux négociations ultérieures en permettant de mieux jauger les intérêts en jeu. De plus, il n’engage pas à grand-chose et l’on peut facilement se rétracter.

Le contrat de réservation devra contenir un certain nombre d’informations essentielles pour permettre aux deux parties de se préparer en conséquence.

Retenez toutefois qu’une fois signé, l’acheteur a un délai de 10 jours (plus si le dernier jour n’est pas ouvrable) pour revenir sur sa décision. Si c’est le cas, il devra en informer le vendeur avant l’écoulement des 10 jours, de manière formelle.

Aussi, la réservation du logement est conditionnée par un dépôt de garantie sur un compte bancaire au nom du vendeur. Le montant de ce dernier sera de 5 ou 2%, selon que l’acte final est signé avant 1 an ou dans l’intervalle de 12 à 24 mois.

Excédé une période de 2 ans, le vendeur n’a plus le droit de réclamer un dépôt de garantie.

Le contrat de vente proprement dit

C’est l’étape la plus cruciale du processus. Selon que le bien est un appartement ou une maison individuelle, le contrat de vente doit inclure un certain nombre de clauses et d’éléments dont voici les principaux :

• Un descriptif précis et détaillé du logement et de sa situation géographique/structurelle ;
• Le prix de vente et les modalités de paiement, ainsi qu’une clause de révision ;
• Une garantie de livraison, le délai d’achèvement et une clause de remboursement en cas de non-respect de l’engagement par le vendeur ;
• Une condition suspensive d’obtention de prêt, si l’acheteur effectue un emprunt pour devenir propriétaire.

La conclusion du contrat se fait par acte authentique devant le notaire, et tous les plans et renseignements architecturaux doivent être fournis en documents annexes.

Une fois tout cela effectué, l’acheteur devient d’office propriétaire du sol sur lequel se tient le chantier. La propriété entrera en sa possession au fur et à mesure qu’elle sera construite.

Les paiements s’effectueront selon les clauses fixées dans le contrat, mais suivant un échéancier juridique.

Ce dernier stipule un règlement maximum de 35% du montant à l’achèvement des fondations, 70% à un taux d’achèvement équivalent du chantier, et 95% dès que les travaux sont terminés.

Les 5% restants seront versés lors de l’acte final de la vente en l’état futur achèvement (VEFA), c’est-à-dire la remise des clés.